庭院●北京    复制

　　新房子少走弯路

　　与老人们畅饮啤酒的火热劲相比，德国天气堪称谦和，“冬无严寒，夏无酷暑”。然而，这并不表明德国居民为房屋供暖掏的是一点点小钱。德方工作人员称，德国将近三分之一的基础能源产品，要被住宅供暖消耗掉。很长时间以来，德国旧式公寓每平方米每年消耗逾20升燃料用于供暖。住在其中的房客“很痛苦”，金额高昂的供暖账单让他们头疼不已；从环境保护角度考虑，太多燃料用于供暖，将释放大量温室气体二氧化碳。

　　糟糕状况渐成往事，老宅子经过改造，焕发新的生机；新房子依赖“后发优势”，少走了弯路，以长远眼光来衡量，它所采用的环保技术，会降低居民日常生活的综合能源支出。它们拥有统一的名称—————“3升房”，意即“房屋每平方米单位面积每年消耗3升燃料用于供暖”。

　　屋内瞬间“春暖花开”

　　“3升房”采用了经过创新的隔热通风复合系统，新鲜空气由外部进入装置后，与一部分试图外出的热空气相互“切磋”，再进入室内各个房间，保证居民们呼吸的每一口空气天然而清新。整座建筑的屋顶铺上由Neopor泡沫材料构成的隔热面板，它含有如一颗香米大小的石墨颗粒，拥有极强的反射热辐射本领，夏日可以拒绝阳光闯入屋内，避免室温蹿升；冬天可以防止屋内的热气溜出户外。

　　窗户往往是整座建筑的眼睛，而“3升房”的窗户更似心脏，它有三层玻璃，彼此独立，而又相互依赖。与屋内相处得最亲密的玻璃抹有不易为肉眼察觉的金属涂层，可以导电。待其通上低压且无碍于人体的电流后，这一层玻璃随即化身为散热片，让整个屋子瞬间“春暖花开”。每一层玻璃间充满惰性气体，其导热性能弱于空气，有效防止屋内热量“胳膊肘子往外拐”。最靠外的玻璃涂有反射层，竭力阻止屋内热量“出逃”。

　　“3升房”对太阳能电池板极为器重，它是整座建筑的“脑袋”。屋顶上的太阳能板群吸收太阳光，用来发电，电能随之进入市政电网，由发电所得收入来填补建筑取暖所需费用；屋侧墙壁上悬挂的太阳能电池板，则服务于日常家居生活，例如用来洗澡的热水。

　　供暖开支大幅降低

　　2001年2月，德国通过新节能法案，其中规定：新建筑物须达到“7升房”标准，即“房屋每平方米单位面积每年消耗不超过7升燃料用于供暖”。瞅准机会的巴斯夫公司率先将路德维希港一栋20世纪50年代的建筑改造成低能耗住所，结果“用力过猛”，实际能耗标准远优于德国国家标准，且二氧化碳排放量减至改造前的七分之一，“3升房”历史由此开始。

　　对此，德国巴斯夫公司所属房地产公司执行主管马蒂尔斯·亨塞尔博士（Matthias Hensel）表示：“我们已借助‘3升房’为可持续发展的未来奠定了基础。经过现代化改造的老房子，既有商业利益的考虑，更有对自然资源合理利用的责任感，它提高了德国民众的生活质量。成功是显而易见的，在整个欧洲，‘3升房’也堪称璀璨夺目的房产案例。我们的行动已表明，老房子可以进行经济实惠的现代化改造，达到节能目的。”

　　对于德国民众而言，住宅大幅节能可让他们不会一看供暖账单就头晕，那么“3升房”在账面上究竟有多大优越性呢？由德方提供的资料显示，“以100平方米的‘3升房’房间为例，每年的供暖开支由1400欧元减至200欧元。”

　　基础工作重在保温

　　谈及“3升房”环保技术，亨塞尔博士有太多自豪之情需要倾诉，听得出来，他非常看重“专利”和“专有技术”。据其透露，“3升房”的基础工作重在保温，“我们首先对墙体进行保温处理，外墙和地下室顶板，均铺设厚度不等的银灰色保温板材，这种性能优越的隔热保温材料中含有红外吸收剂Neopor，这是我们的专利产品。”。

　　亨塞尔表示，“3升房”内墙藏有储备能量的隔热砂浆，其10％—25％的成分为蓄热石蜡。通过石蜡遇热吸收熔融、遇冷释放热量的调节作用，可使室内温度保持在平均22摄氏度，湿度保持在40％—60％之间。这是专有技术。

　　上海一小区正试点

　　德方工作人员介绍说，仅以德国为例，目前约有2400万套房子需要进行现代化改造，而最近数年的每一年，实际进行现代化改造的房屋为60万套，其中仅有20万套“走在正确的道路上”，能够采取合理有效的节能措施。有一些居民对房屋的现代化改造有一种误解，以为重新粉刷一次环保油漆，换换门窗，或是把屋顶整饬一番，就算是彻底进行现代化改造了。对环保技术的认识不够，阻碍了“3升房”在德国国内的进一步推广。

　　鉴于地理位置接近，德国“3升房”项目在欧洲的推广工作并未出现大的波折。如果离开欧洲，“3升房”项目会有多大的市场呢？负责可持续发展项目的德国巴斯夫公司中国籍经理刘晨宇称，“3升房”已在上海一个小区进行试点，在北京的项目正在等待有关部门的审批。

　　“3升房”项目凝结着德国环保技术专家的心血，在其看来，尽管造价不菲，然而这是在为未来投资。“3升房”宣传册上引用了《小王子》作者、法国作家安东尼·圣埃克絮佩里的一句话，“对于未来，你要做的并非预测，而是使之变为现实。”

買房還是租房？算一算！(1)
2007年10月16日
買房還是租房？這是一個問題！對于嗜房如命的中國人來說，這又是個讓人心力交瘁的問題。
我們网上唐人街网站推出這個專題，是希望在澳洲各大城市房价瘋長，租金高漲的情況下，提供給网民朋友一些客觀的信息，幫助大家看清楚租房和買房的各自的利弊。這些信息不同于房產中介公司或投資公司的豪言壯語，也不同于統計學上枯燥的數字。我們將用民眾看的懂的方式，讓大家一起算算這筆帳.
一個澳洲人基本上一生會住過10套房子，有7套是在成年之后离開父母居住的。這7套房子是租的還是自己買的？如果有自己買的，也有租的，那哪一种更合算呢？

買房這件事情要從兩個方面看，一是心理需求，二是經濟价值。我們簡單分析一下心理需求，然后拋開心理需求，詳細的算算經濟价值的帳，看看哪個更合算，而政府又可以作些什么來解決這個問題。

從心理上來說，中國人有個傳統，要買房，有房有面子。所以在中國多貴都得買房子，買新房子好房子，多苦多累作房奴都可以，就是得有房子。据統計，中國現在城市住房產權自有率是82%左右，相比之下，美國城市住房產權自有率是68%，英國是56%，歐洲其他國家是30%到50%之間不等。中國人買房的大大多于其他國家。嗜房如命的心態到了澳洲，也是一樣。大部分家庭為了能在澳洲買套自己的房子，拼命工作，儉衣縮食。

同樣的，澳洲人自己也在為買房租房煩惱。過去的130年中，自有房率在45％到75％之間變化，目前是保持在69％。据分析，自有房屋的比例一般不會超過75％，因為年輕人獨立了，總是出去租房子不和父母住；人老了，就賣了房子住老人院；還有些人是公司或學校提供住所。所以想家家都自己買房是沒有必要的。

的确，買房能帶來心理上的安全感、滿足感。但當房貸的壓力超過擁有房屋的快樂，當投資房的租金回報遠遠小于存款獲得的利息時，我們是不是放下買房的擔子，享享租房的輕松和銀行存款帶來的安逸?

買房和租房是看經濟環境的，隨著房价和租金的變化理智的選擇較优的方式，就如房价低時買房，太高了就租房，要隨形勢而變。那用數學來算算吧。

國際上一般用租售比（即房屋售价与月租金之比）來衡量住房的投資价值。房价/月租金的正常范圍應該在100至230之間。這個比值意味著，如果把房子按目前的市場租金出租，100個月至230個月（大致相當9年至20年）內能收回購房款，買房就是合算的。如果回收期長于這個時間，租房就更加划得來。

舉例計算一下：

悉尼Ashfield一套38万的unit，周租金350元，月租金即為350×4＝1400，房价380000除以月租金1400等于271，顯然租房比買房合算。

而從投資者的角度來說，租金太低，年收益還不如銀行存款。38万存銀行，目前利率以6.5％計算，年利息收益為＄24700,而全年滿租的租金毛利是350×52周=＄18200，之后還得扣去物業管理費，垃圾費，水費，房屋維護費等開支。

回頭看看中國，在深圳福田區万科金色家園，一套88平方米的房子叫賣价100万元，同樣面積的住房月租金為3500元。如果租售成交价均不變，租售比為1：285。顯然租房比買房合算。

房价和租金收益是要在一定比例范圍之內的。目前，中國和澳洲的房价都脫离了租金，獨自飛漲，在這樣的狀況下，租房就合算。當然，房价不能脫离租金獨自飛漲，始終要回到比例范圍之內，否則誰還要作房產投資呢？

看到這里，有的朋友會提出疑問了，房產投資失利，可以作負扣稅，7－8年以后房子漲了，就都回來了。真的是這樣嗎？下一節算給你看。

（网上唐人街Holly撰稿，轉載請注明出處及作者）
 

買房還是租房？算一算！(2)
2007年10月17日
上節說到國際上用租售比（即房屋售价与月租金之比）來衡量住房的投資价值。房价/月租金的正常范圍應該在100至230之間。這個比值意味著，如果把房子按目前的市場租金出租，100個月至230個月（大致相當9年至20年）內能收回購房款，買房就是合算的。如果回收期長于這個時間，租房就更加划得來。

有的朋友會提出疑問了，房產投資失利，可以作負扣稅，7－8年以后房子漲了，就都回來了。真的是這樣嗎？

這一節請大家准備好計算器，算算這筆帳。因為算出來的結果會讓你完全不敢相信！

先看看買房：2007年澳洲全國平均House价格為＄47万5，我們就以該价格購入一套，首付10％，就是4万7千五。貸款42万7千5，15年還清（為了節省利息）。假設15年內年通脹率平均為4％，貸款利息平均為9％（目前是8.5%左右，根据澳洲目前經濟高速發展的狀況，2001年至06年的低息狀況不太可能出現，如果年底央行漲息，貸款利息就還會高）。

計算： 買一套475000的房子，還款期限15年
       首付10％：  47500
       貸款額：    427500
       貸款利息： 286500
————————————————————
                       761500

但是，15年里還有“隱形”的開支不能忘記求求房屋需要保養，稅費不能不交。所以澳洲的男人都要會DIY，自己除草修房子。根据澳洲統計局ABS公布的數据，一個家庭每年花費在房屋保養上的時間，按照相應的家庭平均小時收入計算，大約是＄18100，材料費平均為＄1290。在15年的時間里，廚房廁所難免要重新裝修，牆壁也要粉刷，平均開支為每戶＄11600（15年總計）。其他的費用有垃圾費，地稅，房屋保險（不包括財產）等，15年大約要付出＄22500。

這樣總共的“隱形”開銷加起來是：（18100＋1290）×15＋11600＋22500＝324950。假設中國人比較愛護房子，我們在房屋裝修保養上的花費打個8折，最后一項稅費是不能變的，總共也要支出264460。

因此，要擁有一套自己的房子并還清貸款，15年的開銷總計需要761500＋264460＝102，5960！

這個价格是以今天的貨幣价值計算的，未加上通脹，我們取個整數103万。15年后，就是2022年，地點不變，房子大小不變，預期的房屋价格是123万。也就是說，你的房子47万5買的，15年后房子增值了，變成了123万。

現在賣掉，看看能賺多少錢？ 123万－103万＝20万。由于是自住房，增值部分不交稅，但是要扣除房屋轉讓的稅費，賣家出房价的3％，大約是36900，其他的律師費中介費廣告費等雜項就不計了。這樣淨收益大約只有16万，你滿意嗎？我們和同期租房的人做個比較。

租房：47万5的House，租金大約是每周400元，全年要付21375。

按15年平均計算，每年租金漲4％。這樣15年的開銷是：427975（和買房人的貸款額相當）。

42万多的租金也是比不小的數目了！但是別忘了，我們還有首付款47500，我們把它進行投資。

從長遠的角度來看，股票總是漲的，50年前購買了麥當勞股票的人，現在真的是百万富翁了。另一种方法是放進養老金的賬戶，讓它增值。根据15年股票指數的漲幅，和養老金投資的普遍收益，我們設定收益率為14.3%。再把還銀行貸款利息的286500也進行投資，15年后，它的投資總价值將達到140，2400。

2022年時，我們套現，扣去稅收后剩下119，2040，減去租房花的錢427975，收益是764065。76万的收益，是不是比16万多很多？

別忘了買房人15年中的的隱形開支26万，如果把這筆錢也進行投資，我們將獲得額外97万的投資收益，扣稅收后剩下83万。加上之前首付款和貸款利息投資的總和，15年后，租房的人會有159万的資產存在銀行。

現在，15年的時間過去了，買房人和租房人都有了投資回報，買房的賣了房子要再買，123万賣的，還得123万買。租房的有159万的錢，買了123万的房還有36万的存款，繼續投資，或者繼續租房，反正都是有個地方住。

好了，不用我再算下去。大家已經看出結果了。

過去人們說，租房是把租金扔到水里，現在我們要說把錢還房貸才是扔到水里了。還房屋貸款某种意義上更像是強迫儲蓄，對于不重視積蓄西方人是有效的方式。而積极存錢的中國人，則應學會正确的投資，把錢花在刀刃上，讓生活品質不降低的同時，能有好的投資收益。

這節的計算，估計很多朋友會有异議，但是，總歸一句話，在其他投資途徑的收益好于房產投資時，完全可以作其他投資。

把這些帳算算，心里有數，買房租房時自己知道自己的狀況更适合哪一种。當然對于富裕的千万人民幣身家的朋友是可以想買什么買什么的。

下一節，給大家一些澳洲官方的統計數据，說說目前百姓買房的狀況，和可能的解決方式。

（本節計算及投資回報假設參考7頻道Sunrise欄目10月9日的節目內容）

（网上唐人街Holly撰稿，轉載請注明出處及作者）

《圣经》里描述天堂：“有河从伊甸流出来滋润那园子”，而在《可兰经》里，“花园”与“掩蔽起来”是同一个词，花园应与外界隔绝，它是红尘里的一片净土。越是置身躁动的俗世，就越渴望拥有这样的一片园林。

   而庭院虽然只是园林设计的一个小小部份，但却是最能够提供心灵休憩的场所。小小庭院，有泉则灵；植几株丁香，春花而后秋实；辟一条步道，两张长椅，廊下可闲坐，可信步，可把酒，可谈风……庭院，这是生活赐与我们的天堂般的享受。

   庭院设计中大家比较熟悉的有中国风格，日本风格，韩国风格等，中国的庭院修得如同大自然的缩影：假山、喷泉、廊亭、荷塘，叠石理水，水石相映，但因为中国历史文化的博大精深，不同的年代（皇室）便有不同的政治风范与喜好，庭院设计也存在着承继与创新。比如东晋士大夫崇尚清高，景慕自然，于是庭园设计带乡野味；而到了唐宋年代，士大夫们要求身居狭小市井也能闹处寻幽，于是庭园设计因地制宜地表现山水真情和诗情画意，称为写意山水风格；而明代与清代又截然不同，一个简约素雅一个繁琐富丽，非常有趣。

    日本的庭院布置则注重人造形式，但也大量借鉴中国园林的借景手法，融合和式的建筑风格，清新雅致，带给人一种朴素的、禅宗的味道，这个又与西方的庭院风格不同，西方设计更倾向于追求人工环境以求得几何学上的美感。

    韩国的庭院很有传统。庭院依住宅、宫殿、寺庙等建筑不同而不同，但基本原理相同。韩国的庭院同中国、日本的庭院大致差不多，因为东方的庭院从早受到道家的影响，强调自然和神秘，因而都显得特别自然。但造园的具体手法各有千秋。

    和室内的地板一样，庭院地面的铺设也有着一定的讲究，而且比室内地面有着更高一层的要求，其风格将随着各个部分功能的不同而需选用不同的铺设材料。一般常用的可作为铺地的材料有：混凝土、石材、花岗岩铺路石、砾石、鹅卵石、红土、枕木、沙子、瓷砖、草坪、地被植物等。

    砖
    砖是一种很流行的铺地材料，可铺设成各种图案，适用于游泳池的周边、车道、园径和台阶等地面的铺设。这种砖一般分为两种：粘土砖和混凝土砖，从价格上说，混凝土砖要比粘土砖便宜些，但从色彩上说，粘土砖又比混凝土砖丰富多彩。如果想让一个宽阔的铺砖地面看起来柔和些，最好在铺筑过的路面上摆放一些花盆，对不规则庭院可在铺砖地面上撒一些长势快的草籽，或在地面预留一些缝隙，并在路面种植一些灌木和多年生长植物。

    地被植物
    构筑绿色的庭院铺地，不一定非用植草不可，可选择种植各种美丽的地被植物。许多地被植物还可种植在小灌木旁，以覆盖灌木周围的土壤。

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